Reforma Tributária, IBS e CBS: O que muda na compra, venda e aluguel de imóveis?

A Reforma Tributária aprovada no Brasil em 2025 promete transformar profundamente a forma como o mercado imobiliário será tributado. A substituição de diversos tributos por dois novos, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). já gera dúvidas entre investidores, corretores de imóveis, locadores e compradores.

Neste artigo, vamos explicar a Reforma Tributária de forma simples: ✅ Como é a tributação hoje sobre compra, venda e aluguel de imóveis. ✅ O que muda com a entrada em vigor da Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025). ✅ Exemplos práticos de como cada perfil será impactado.

📌 Situação Atual: Como são os impostos hoje no mercado imobiliário

1. Compra e venda de imóveis ITBI (municipal): em média, 2% a 3% sobre o valor do imóvel. IR sobre lucro imobiliário (pessoa física): 15% a 22,5%, com isenções em alguns casos. PIS e COFINS (pessoa jurídica): entre 3,65% (cumulativo) ou 9,25% (não cumulativo). ISS: 2% a 5% sobre serviços como corretagem e administração.

2. Aluguel de imóveis Pessoa física: tributação via IRPF, tabela progressiva de 7,5% a 27,5% (carnê-leão). Pessoa jurídica: em média 11,33% no Lucro Presumido. ISS: pode incidir sobre serviços de administração de imóveis. 🔄 O que muda com a Reforma Tributária (IBS e CBS) Com a Reforma, o sistema passa a adotar um modelo de IVA dual, com dois tributos: CBS (federal): substitui PIS, COFINS e IPI. IBS (estadual e municipal): substitui ICMS e ISS. Esses tributos terão não cumulatividade plena, ou seja, haverá crédito financeiro em todas as etapas.

Impactos na compra e venda de imóveis O ITBI permanece inalterado como tributo municipal. Venda de imóveis por pessoa física segue com IR sobre ganho de capital, sem IBS/CBS. Incorporação e construção para venda passam a ser tributadas por IBS e CBS. A alíquota estimada do IVA dual é de 25% a 27%, contra os atuais 11,33% no Lucro Presumido, mas com maior possibilidade de créditos tributários ao longo da cadeia.

Impactos no aluguel de imóveis Pessoa física: segue a tabela progressiva do IRPF, mas pode ser obrigada a recolher IBS e CBS se enquadrada como contribuinte regular. – Critérios para obrigatoriedade:

Receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, em mais de três imóveis. Ou renda anual de aluguel superior a R$ 288 mil, independentemente da quantidade de imóveis. Nessas situações, a carga tributária pode subir de 27,5% para até 35,9% (considerando IR + IVA Dual). Pessoa jurídica: aluguéis comerciais passam a ser tributados por IBS e CBS, com possibilidade de crédito para empresas locatárias. Administradoras de imóveis: deixam de recolher apenas ISS e passam a contribuir com IBS e CBS.

🆚 Comparativo: Situação Atual x Com a Reforma

Aspecto Hoje Com Reforma (IBS/CBS) Venda de imóvel próprio (PF) ITBI + IR sobre ganho de capital Mantém ITBI e IR; sem IBS/CBS Venda por incorporadora PIS, COFINS, ISS IBS e CBS com crédito amplo Aluguel residencial (PF) IRPF (7,5% a 27,5%) Pode ter IBS/CBS se ultrapassar limites (até 35,9%) Aluguel comercial (PJ) IRPJ, CSLL, PIS/COFINS IBS e CBS com crédito financeiro Serviços de administração ISS (2% a 5%) IBS e CBS (25% a 27%)

O que esperar da Reforma Tributária? A Reforma Tributária traz mais racionalidade e simplificação, mas também exige planejamento estratégico de quem atua no mercado imobiliário.

onstrutoras e incorporadoras devem rever a formação de preços e margens de lucro. Locadores de imóveis comerciais precisam considerar a nova tributação indireta. Investidores e administradoras devem se preparar para gerir créditos tributários e evitar aumento da carga. Corretores de imóveis terão um papel essencial em orientar clientes e parceiros sobre os impactos da reforma.

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